(NL/1023912398) Die stabile Wirtschaftslage und moderate Preisentwicklungen auf dem Immobilien-markt machen deutsche Immobilien für ausländische Investoren überaus attraktiv. Dies gilt insbesondere für den Immobilienmarkt Köln, der zu den Top-Immobilien-standorten in Deutschland zählt und 2011 ein Transaktionsvolumen von rund 3,4 Milliarden Euro generierte
„Köln ist sich selbst genug“ hört man des Öfteren über die Domstadt und ihre Bewohner – ein Spruch, der eher nicht als Kompliment gemeint ist, sondern impliziert, dass Köln zu wenig für das eigene Ansehen in der Welt tut, sich zu wenig als große deutsche Metropole auf dem internationalen Parkett präsentiert. Während Köln jedoch so manches Mal den Eindruck erweckt, sich eher zögerlich der großen, weiten Welt öffnen zu wollen, ist diese längst schon da, so die Immobilienexperten von GREIF & CONTZEN: Ausländische Investoren sehen sich auf der Suche nach wertstabilen und inflationssicheren Anlageformen ver¬stärkt auf dem Immobilienmarkt Köln um.
Zu den aktivsten Käufergruppen auf dem Kölner Investmentmarkt gehören nach der Markt¬beobachtung von GREIF & CONTZEN Private-Equity-Gesellschaften und Family Offices sowie Fondsgesellschaften und Projektentwickler. Auf der Suche nach wertbeständigen Immobi¬lien übersteigt die Nachfrage nach Core-, Core-Plus und Value-Added Objekten das Ange¬bot dabei mittlerweile deutlich. Als Folge werden beispielsweise bei Büro- und Geschäfts¬häusern teilweise Qualitätseinschränkungen wie kleinere Instandhaltungsstaus und kür¬zere Restlaufzeiten der Mietverträge akzeptiert.
„Das Transaktionsvolumen des Jahres 2011 beläuft sich nach vorläufigen Zahlen des Gut¬achterausschusses für Grundstückswerte auf gut 3,4 Milliarden Euro“, erläutert GREIF & CONTZEN-Geschäftsführer Theodor J. Greif. Die größten Transaktionen auf dem Kölner In¬vestmentmarkt 2011 waren dabei der Verkauf der "Neumarkt-Galerie" an das irische Private-Equity-Unternehmen Signature Capital und der Verkauf des KölnTurms zusammen mit dem benachbarten NH Hotel im MediaPark an ein Joint Venture von Art-Invest Real Estate, Köln, und InfraRed Capital Partners, London. Der Fondsinitiator WealthCap erwarb zudem ein langfristig an die Sparkasse KölnBonn vermietetes Bürogebäude mit einer Miet¬fläche von rund 32.000 Quadratmetern in Köln-Ossendorf.
Einzelhandel
Mit der Schildergasse und der Hohe Straße verfügt Köln über zwei der höchstfrequentier¬ten Einkaufsstraßen Europas. Hier werden Spitzenmieten von bis zu 250 Euro pro Quadratmeter gezahlt - ein Zuwachs um gut 40 Prozent seit 2001.
Auch bei Einzelhandelsobjekten steht eine hohe Nachfrage nach Core-Objekten einem ge¬ringen Angebot gegenüber. Die Spitzenrendite für Handelsimmobilien in 1a-Lage liegt bei 4,2 Prozent. Die Jahresrohertragsfaktoren bewegen sich zwischen 18 bis 22. Mit Einkaufs¬zentren und Fachmärkten lässt sich je nach Lage eine Rendite von 5,0 bis 7,0 Prozent er¬zielen.
Büromarkt
Die Durchschnittsmiete für Büroflächen in Köln lag 2011 bei 11,23 Euro, die Spitzenmiete bei 21,00 Euro pro Quadratmeter. Der Vermietungsumsatz erreichte im vergangenen Jahr mit 330.000 Quadratmetern ein Rekordniveau.
Die anhaltend hohe Nachfrage im Core-Segment drückt die Nettoanfangsrendite auch auf dem Büromarkt. In den Kategorien Value-Added und Opportunity ist das Angebot jedoch noch deutlich größer. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite liegt zwischen 6,1 und 6,2 Prozent, die Spitzenrendite beträgt aktuell 5,3 Prozent. Die Jahresrohertragsfaktoren im Core-Segment bewegen sich zwischen 16 und 18 und im Durchschnitt aller Objekte zwischen 12 und 15.
Gewerbe- und Industrieimmobilien
Mit Blick auf die zunehmende Globalisierung und Erweiterung der Handelsströme hat sich auch die Nachfrage nach Logistikflächen in Deutschland (mehr als 10.000 Quadratmetern Hallenfläche) erhöht. Das geringe Angebot macht inzwischen die spekulative Errichtung von Neubauten zunehmend interessanter.
Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke in den Kölner Gewerbegebieten lagen 2011 zwischen 100 und 150 Euro pro Quadratmeter. Für Lager- und Distributionshallen wird in guten Gewerbelagen eine durchschnittliche Miete von 4,00 bis 4,80 Euro pro Quadratme¬ter und in der Spitze 5,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Spitzenrendite beträgt aktuell 6,7 Prozent. Die Ertragsfaktoren für Objekte von guter Qualität liegen zwischen dem 12- und dem 14-fachen.
Mietwohnhäuser
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Renditeobjekte ist ungebrochen. Neben privaten Investoren sind in den vergangenen Jahren verstärkt auch institutionelle Anleger auf der Suche nach großen Investments in Wohnimmobilien.
Nachdem die durchschnittliche Wohnraummiete in Köln in den vergangenen Jahren konti¬nuierlich gestiegen ist, liegen die Mieten für Neubauten in sehr gefragten Lagen zwischen 14,00 und 16,00 Euro pro Quadratmeter.
In Spitzenlagen werden für kleinere Mehrfamilienhäuser bis zum 20-fachen der Jahres¬miete gezahlt, für größere Mehrfamilienhäuser das 17- bis 19-fache. Die Spitzenrendite beträgt aktuell 3,4 Prozent, die Durchschnittsrendite 4,8 Prozent.
Während die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2001 bis 2005 stagnierten, sind sie vor allem für Neubauwohnungen seit 2006 signifikant gestiegen. Die durchschnittliche Preissteigerung von 2008 bis 2010 betrug 12,6 Prozent.
Ausblick
Die positiven Konjunkturdaten machen deutsche Immobilien für ausländische und deutsche Kapitalanleger auch künftig attraktiv. „Aufgrund der vergleichsweise soliden und stabilen Mieten und Renditen wird Köln weiter an Bedeutung als Investmentstandort gewinnen“, sagt Theodor J. Greif. „Bei ausländischen Kapitalanlegern wird Köln zunehmend in den Fo¬kus rücken.“ Für GREIF & CONTZEN unter anderem ein Grund, auf der internationalen Im¬mobilienmesse MIPIM in Cannes vom 6. bis zum 9. März präsent zu sein, um sich und die Region Rheinland mit der Millionenstadt Köln dort vorzustellen.
