Die Entscheidung ein Hotel zu kaufen, oder ein Hotel zu verkaufen wird meist von langer Hand vorbereitet. Der Kauf oder Verkauf eines Hotels ist nicht mit dem Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung, eines Eigenheims, oder einer Luxusimmobilie zu vergleichen. Während bei Privatimmobilien vor allem emotionale und designerische Gründe, Aussicht und Ausstattung, Materialien und Prestige, den Ausschlag für den Kauf geben, sind es beim Kauf von Hotels beinahe ausschließlich wirtschaftliche und rationale Gründe, die Investoren und Hoteliers bewegen, sich für oder gegen den Kauf einer Hotelimmobilie zu entscheiden.
Natürlich ist Lage, Lage, Lage vor allem bei Hotelimmobilien besonders wichtig, aber Lage kostet eben auch zumeist so richtig Geld und erfordert eine deutlich höhere Investition, die man als Hotelkäufer natürlich sehr genau kalkulieren muss. Bodo Graf von Hardenberg, der leitende Hotelmakler bei ASP Hotel Brokers gibt dazu ein Beispiel für den Kauf eines Ferienhotels aus dem aktuellen Angebot:
Ein sehr bekanntes und gut laufendes 4-Sterne Hotel im Nobelort Seefeld in Tirol kostet im Verkauf rund 5,5 Mio. Euro und macht etwa 1,6 Mio. Euro Umsatz. Ein gleich großes 4-Sterne Hotel im kleinen bayrischen Ort Muggendorf im Hinterland von Erlangen mit gleicher Größe kostet etwa 2,7 Mio. Euro und macht dabei ca. 1,7 Mio. Euro Umsatz. Was nun fragt der Hotelkäufer - Lage gegen Rentabilität - Prestige gegen hohen Gewinn?
Damit hat der Käufer natürlich die Qual der Wahl und muss sich entscheiden. Das renommierte Hotel im noblen Seefeld, oder das voll ausgebuchte Hotel im unbekannten Muggendorf. Zweifellos kostet das Hotel in Seefeld doppelt so viel bei weniger Umsatz. Unbestritten ist jedoch auch, dass Lage, Grundstückspreis und der Ort Seefeld für das Nobelhotel sprechen. Der erfahrene Hotelmakler Graf von Hardenberg rät in diesem Fall immer auch die persönliche finanzielle Situation des Hotelkäufers sehr genau zu betrachten. Bestenfalls machen beide Hotels einen Gewinn von ca. 400.000 Euro (ohne Zinsen und Rückzahlung für die Immobilie). Muss der Hotelkäufer ein Darlehen für den Kauf der Hotelimmobilie bedienen, schafft er das in Muggendorf sehr einfach und kann seine Kredite relativ gemütlich bedienen. In Seefeld wird das schon deutlich schwerer sein bei einem Kaufpreis von 5,5 Mio. Euro und ungenügender Kapitalausstattung. Und Käufer und Betreiber von Hotelimmobilien dürfen nie vergessen, es gibt immer wieder auch "schlechte Saisonen" - egal wo sich die Hotelimmobilie befindet, die sie auch "überleben" müssen.
Über 520 Hotels von 350.000 bis 230 Mio. Euro bei ASP Hotelbrokers zu kaufen
Aufgaben des Hotelmaklers / Hotelbrokers:
Ein guter internationaler Hotelmakler ist immer auch ein erfahrender Unternehmensberater und Tourismusexperte, kennt den jeweiligen regionalen Markt in den einzelnen Ländern und die Auslastungszahlen, Bilanzzahlen und Gewinnzahlen der einzelnen Hotels, hat Ahnung von den steuerlichen und rechtlichen Auswirkungen, berät den Neuhotelier bei der Marktpositionierung und hilft ihm die richtigen Partner für Werbung, Marketing und F&B zu finden, kennt die gewerberechtlichen Voraussetzungen in vielen Ländern, wird den Käufer einer Hotelimmobilie auch in Hinblick auf die möglichen Gesellschaftsformen für die Betreibergesellschaft beraten und ist behilflich bei der Suche nach der richtigen Bank für den Hotelkäufer. Neben der richtigen Bewertung einer Hotelimmobilie ist eine gute, fundierte und neutrale Beratung von Eigentümern UND Käufern von Hotelimmobilien durch einen erfahrenen Hotelmakler die wichtigste Basis für einen erfolgreichen Übergang einer Hotelimmobilie.
Da bei ASP Hotel Brokers immer wieder viele Nachfragen über die Arten von Betreiberverträgen (Pachtvertrag oder Managementvertrag) für Hotelimmobilien eingehen, zeigen die Hotelmakler unter dem folgenen Link die Arten, Vorteile und Nachteile der einzelnen Betreiberverträge für Hotelimmobilien:
Exkurs: Betreiberverträge für Hotels und Hotelimmobilien
Einer der weltweit führenden Hotelmakler ist ASP Hotel Brokers mit einem Angebot von aktuell über 520 Hotelimmobilien im Verkauf mit einem Verkaufswert von weit über 3 Milliarden Euro. Dazu kommen noch einige nationale und internationale Hotelketten, Golfplätze, Thermen, ganze Schigebiete, Marinas und Hotelbaugrundstücke mit einem beinahe ebenso hohen Verkaufswert. Der Hotelmakler ASP Hotel Brokers ist ein Unternehmen der international renommierten und auf die Tourismus- und Freizeitindustrie spezialisierten Unternehmensberatung Auer, Springer & Partner (www aspi ag) und bereits seit 1983 erfolgreich im Tourismus tätig.
Auch die Bewertung von Hotels und Hotelimmobilien ist für die Eigentümer, als auch die Kaufinteressenten besonders wichtig. Der Verkäufer der Hotelimmobilie will verständlicherweise einen hohen Kaufpreis erzielen, der Käufer eines Hotels darf aber nicht mehr ausgeben, als er in Zukunft aus der Hotelimmobilie erwirtschaften kann, um davon zu leben und seine Darlehen bedienen zu können. Der nachfolgende Link hilft ein wenig bei einer ersten Bewertung von Hotelimmobilien / Kaufpreisermittlung von Ferienhotels und Urlaubshotels:
Bewertung von Hotelimmobilien, Kaufpreisermittlung und Verkaufspreisermittlung für ein Ferienhotel
