Zürich/Marbella, den 09.03.2009 - Hoffnung für verunsicherte Eigentümer von Küstenimmobilien in Spanien: Durch eine Rechtsänderung wird künftig der seit geraumer Zeit blockierte Verkauf der Grundstücke möglich. „Die spanische Regierung hat den Interventionen mehrerer Länder nachgegeben und die Position der Eigentümer gegenüber dem Staat gestärkt“, erläutert Rechtsanwalt Fernando Frühbeck von der Kanzlei Dr. Frühbeck Abogados in Marbella. Damit werden Immobilien, die in der sogenannten Meeresuferzone liegen, handelbar. Außerdem dürfen künftig nach vorheriger Bewilligung und unter Einhaltung entsprechender Bestimmungen Reparatur- und Verbesserungsarbeiten vorgenommen werden.
Zahlreiche Anleger haben in den letzten 20 Jahren Immobilien an der spanischen Küste gekauft. „Viele von ihnen wussten allerdings nicht, dass sich diese in einer Sicherheitszone befinden und damit gesondertem Recht unterliegen“, erläutert Frühbeck. 1988 habe Spanien das Küstengesetz reformiert und festgelegt, dass für Grundstücke innerhalb der Meersuferzone eine Konzession vergeben werde. Diese berechtige zur Nutzung des Grundstücks für einen beschränkten Zeitraum von 30 Jahren, könne ein Mal um weitere 30 Jahre verlängert werden und sei nur im Rahmen der Erbfolge übertragbar. „Erst 2004 wurde mit der tatsächlichen Abgrenzung der Sicherheitszone begonnen. Bis zu dieser Zeit waren keine Anmerkungen in den Grundbüchern eingetragen und so wurden viele Käufer Eigentümer von Immobilien, ohne die damit verbundenen Auflagen zu kennen“, schildert Frühbeck, dessen Kanzlei als Mitglied des Beratungsnetzwerkes Geneva Group International (GGI) regelmäßig ausländische Immobilieneigentümer in Spanien vertritt.
Das Küstengesetz wurde 1988 verabschiedet, um die Küstenregionen Spaniens vor übermäßiger Bebauung – ausgelöst vor allem durch eine intensive touristische Nutzung – zu schützen. Es definiert die Zonen, die gemäß der spanischen Verfassung Eigentum des Staates sind, wie unter anderem die Meeresuferzone und die Strände. Es legt weiterhin eine Sicherheits- und Einflussnahmezone sowie Wegerechte fest. Die Meeruferzone ist dabei der Bereich zwischen niedrigstem und höchstem Wasserstand. In die Sicherheitszone fallen alle Grundstücke, die sich im Bereich von 100 Metern hinter der Meeruferzone befinden. Ausnahme: Dort, wo für die Grundstücke beim Inkrafttreten des Gesetzes schon ein gültiger Bebauungsplan bestand, hat die Sicherheitszone nur eine Tiefe von 20 Metern.
Zwischen 2004 und heute wurden mehr als 80 Prozent der spanischen Küste in die verschiedenen Zonen eingeteilt. Die Folge: eine massive Verunsicherung der Eigentümer. „Hier glätten sich jetzt durch die erneute Gesetzesänderung, die der Gesetzgeber im neuen Seeschifffahrtsgesetz versteckt hat, die Wogen“, betont Rechtsanwalt Frühbeck, „allerdings begibt sich der Staat nicht ganz seines Einflusses. Bei Veräußerungen behält er sich ein Vorkaufsrecht vor. Und Reparatur- und Verbesserungsarbeiten müssen zunächst vom Küstenamt genehmigt werden.“ Um das angestrebte Ziel auch wirklich zu erreichen und nicht wie beim Erwerb ahnungslos in eine Falle zu tappen, sollten sich Eigentümer im Vorfeld einer Veräußerung oder eines Umbaus im Hinblick auf die neue Rechtslage beraten lassen.
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Die Geneva Group International (GGI) ist eines der führenden internationalen Netzwerke unabhängiger Anwaltskanzleien, Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Unternehmensberatungen. Rund 250 Mitgliedsfirmen mit gut 350 Büros und über 12.000 Mitarbeitern weltweit beraten über 130.000 Kunden. Im Jahr 2007 haben sie einen kumulierten Umsatz von 3,146 Mrd. USD generiert. Durch eine hervorragende Vernetzung bieten GGI-Mitglieder eine umfassende, multidisziplinäre Beratung zu allen grenzüberschreitenden Wirtschafts-, Steuer- und Rechtsfragen.
Das GGI-Mitglied Dr. Frühbeck Abogados S.L.P., Marbella, berät als Anwaltskanzlei ausländische Unternehmen, die in Spanien oder Kuba tätig sind oder es werden wollen. Die Kanzlei ergänzt ihre juristische Beratung mit der Ficesa Treuhand, S.A. als Buchhaltungs-, Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Das Beratungsspektrum erstreckt sich auf alle mit der gewerblichen Tätigkeit relevanten Rechtsgebiete, einschließlich des Steuerrechts.
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